黄山市屯溪区法院推进物业纠纷调解平台规范化建设
来源:屯溪法院 2021-05-20 17:02:40 责编:刘超

安徽日报图

随着百姓对小区居住的环境越来越重视,对物业管理服务的需求增多,为依法化解物业纠纷,更好将矛盾解决在诉前,2019年4月,黄山市屯溪区政法委牵头,屯溪区法院、屯溪区司法局、屯溪区住建局共同建立物业纠纷联动调处工作机制,搭建覆盖全区4个镇、4个街道、19个社区三级调处平台,经过近两年的摸索,调处平台成效初显,2020年屯溪区法院物业纠纷案件数同比下降35.27%。

今年,屯溪区法院以开展党史学习教育和政法队伍教育整顿为契机,将完善物业纠纷调处平台作为“我为群众办实事”实践活动的重要内容,总结提炼优秀经验做法,扎实推进物业纠纷调解平台规范化建设,着力解决好群众家门口的小事。

“前端化解”指导预防和化解物业纠纷

熟悉法律法规,掌握调解要领是化解物业纠纷的“第一环”。屯溪区法院针对社区、街道等基层组织,以及物业公司、物业管理中心等不同主体的职责和工作特点,结合新颁布的《民法典》中有关业主的建筑物区分所有权、物业服务合同等有关内容,有针对性地开展培训,围绕案件审理过程中折射出来的物业服务存在问题、基层组织调解方法不当等实际问题对症下药。一方面,既提高了基层组织参与物业纠纷调解的能力,更好推动物业纠纷在诉前得到实质性化解。另一方面,又增强了物业公司的服务能力和水平,同时提高居民业主的法治观念,从源头上努力预防物业纠纷的产生。屯溪区法院积极发挥“前端化解团”优势,为物业公司依法依规服务、基层组织合法合情调解提供法律支持。2021年1~4月,该院组织物业纠纷调解指导培训3次,4个镇、4个街道、19个社区的物业纠纷调解人员,以及15家物业公司直接参与。社区、街道自行调解的363件物业纠纷中,调解成功的有330件,成功率达91%。

搭建“联系点”打造物业“零纠纷”社区

屯溪区物业纠纷调解平台通过搭建层级式、网格化的三级调处平台,建立对物业纠纷进行人民调解、行政调解、行业调解及屯溪区法院委托的诉前调解、诉中特邀调解及律师调解等六大环节的多元化解机制。与此同时,屯溪区法院认真布点,在全区4个镇、4个街道实现法官工作室全覆盖,通过“法官工作室+物业调解平台”,进一步加强与基层组织化解物业纠纷的协调对接。2020年,屯溪区10个社区实现物业零纠纷。

屯溪区法院昱西街道法官工作室建点在黎阳街社区中心,是该院唯一一个建点在社区的法官工作室。黎阳街社区重点打造“红色物业”,在物业纠纷化解工作中形成了一套属于自己的特色。昱西街道法官工作室通过定期驻点、电话热线服务的方式,积极协助和指导社区开展物业纠纷化解工作。

屯溪区栢景雅居翠竹轩公寓楼在黎阳街社区辖区范围内,2020年6月起,公寓业主不断向物业公司反映,要求处理A、B、C座商铺一体楼前私家车和货运车辆乱停乱放堵塞消防通道的安全问题。该纠纷涉及432户业主利益,黎阳社区组织网格员、居民代表和党员代表上门收集业主的诉求和建议,在实地走访并与相关责任方交流后,邀请业主代表共同召开“长板凳议事会”讨论纠纷的化解方案。法官工作室驻点法官及时跟进,结合群体性户主诉求,以常见物业管理诉讼裁判规则为参考,释法明理,为解纷打好法律基础。在社区和法院的共同协作下,物业公司、业主双方最终同意在公寓道路口安装道闸,纠纷涉及的432户业主中,340户业主投了同意票。

建好“台账簿”规范物业纠纷调解工作

经过两年的积极探索,屯溪区法院物业纠纷调处平台已经初步实现“矛盾不上交”,但调解工作不规范、物业纠纷未实现“一案一台账”、调解标准不够统一等问题也在实际运转过程中逐渐显现。基于此,在物业纠纷调解平台的基础上,屯溪区法院始终“坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面”,明确进入诉讼程序的物业纠纷案件均先行委派调解。同时,积极向区委政法委争取经费保障,对基层组织调解成功的物业纠纷案件给予经费激励。2020年,该院共委派物业纠纷调解案件347件,社区、街道自行调解674件,调解成功716件。

作为统一管理屯溪区内几处规模较大、住户较多小区的柏山社区,物业纠纷也始终保持高位。2020年,柏山社区共有101件物业纠纷进入诉讼程序,占全区总数近三分之一。针对该社区物业纠纷体量大的实际现状,屯溪区法院进一步加强沟通对接,对该社区的物业纠纷案件具体指导。在为社区积极提供法律帮助的同时,建议社区建立“一案一台账”,通过案号+案由+申请人的模式,对物业纠纷的案事由根据具体情况进行分类,进一步规范物业调解协议的签订和履行。在此基础上,柏山社区积极探索物业纠纷调解台账“四有一案”,即有登记表、有调解协议、有调解照片、有申请人签字,明确统一案号,加强物业纠纷调解留痕管理。同时,柏山社区鼓励物业纠纷调解人员做到“工作真心、足够耐心、充分细心”,以最大热情投入到物业纠纷调解工作中。2021年1-4月,柏山社区无进入诉讼阶段的物业纠纷案件,自行化解物业纠纷 40件,取得良好成效。下一步,柏山社区还将对物业纠纷调解经验总结提炼,拓宽适用于所有的民事纠纷案件。

解纷“终端”与诉讼“前端”无缝对接

为了更好将“我为群众办实事”与社会治理体系和社会治理能力现代化建设有机结合,加强矛盾纠纷源头预防、前端化解、关口把控多种途径。近期,屯溪区法院以新潭镇法官工作室为平台,成功化解了桃花岛小区1、2期物业管理企业及业主矛盾,避免153起案件的诉累。

该小区因物业管理在1期、2期服务中,出现物业管理企业之间、业主与物业管理企业之间的矛盾频发、多发。针对小区的物业纠纷多,开发区法庭将解纷“终端”与诉讼“前端”无缝对接,从源头减少诉讼案件增量,方便当事人,将化解关口前移,主动联系小区的两家物业管理企业、业主委员会,切实解决痼疾物业费纠纷,在法官耐心指导和法律释明下,明确各自责任,三方终于达成协议,化干戈为玉帛,握手言和。此次物业纠纷的妥善处理,是诉源治理出实效的一个实例,既化解了新旧物业公司的交接问题,又化解了小区业主与物业公司之间的153起纠纷,促进小区安定和谐。(屯溪法院)