6月18日，初夏的暴雨一解闷热的暑气。合肥市包河区国开公馆的售楼部内，人声鼎沸。这个曾经一度被下了“病危通知书”的烂尾楼盘，正在完成最后一批业主的新房交接手续。拿到迟来多年的房屋质量保证书，三期业主陈女士内心五味杂陈。2015年怀孕时付了首付款，憧憬为孩子创造一个合肥的家。眼见得孩子幼儿园快毕业了，终于如愿拿到房。

2018年底，合肥铁路运输法院接手国开公馆项目的破产申请，大胆启动“执转破”程序。主动挖掘烂尾项目商业潜力，提早确定重整目标，适时将该案转入重整程序。从启动破产到完成重整，仅9个多月，成功引进投资4.02亿元，清结破产债权3.2亿元，将普通债权清偿率由3.46%提高至6.15%，终结省内外多家法院执行案件597件，有效盘活土地4.1万平方米及房产13万平方米，让1100多个购房户看到了希望。

最高人民法院院长周强在了解了该案后，批示合肥铁路运输法院破产重整的经验值得总结。同时，最高院将这一做法以专刊推介，供全国各地法院学习借鉴。

“跑路”开发商引发“多米诺效应”

2010年，安徽国开置业有限公司（以下简称国开公司）在合肥市重庆路与大连路交口投资开发“国开公馆”商品住宅项目，规划建设面积24万平方米，是合肥市包河区的重点招商项目。2015年底，该项目商品房整体销售面积近86%之时，国开公司实际控制人桂丽霞携款潜逃境外，包括项目首期700多户业主预交的800万余元房产证办理费用。项目建设中断。

当时，项目仅有一期工程建成交付，二期、三期工程均未完工，配套工程均未实际施工，1100多名购房户眼看拿房无望。

同时，国开公司拖欠施工费1.68亿元，众多民工工资、材料款无法兑现，很快引发连环诉讼。

国开公司名义上和安徽中力建设集团有限公司（以下简称中力建设公司）签订工程施工协议书，实际施工人是王章林。王章林垫资承建了该项目13幢高层住宅楼和9幢商业楼。2012年9月12日，桂丽霞与王章林签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定由王章林全额垫资，将该项目剩余工程完成，国开公司以部分房屋所有权抵偿工程款。王章林通过对外融资的方式垫资建设，因融资成本过高，无力承担高额债务，2013年9月再次停工。

诉讼引发另一番“进退两难”

因项目分三期建设，建设进度分别处于不同阶段，导致购房者有的是付了首付签不了合同，有的却是拿到房办不了证。越来越多被“坑”的购房者开始了集体维权。面对这一状况，包河区政府牵头，成立了国开公馆项目推进小组,引进资本，成立包河国厚资产管理有限公司（下称包河国厚公司），欲维持工程续建，可惜并没有如期推动，反而愈发困难。

范大姐是三期购房户。她回忆当时得知自己购买的房子还未备案，就被开发商抵押出去，差点晕了过去。攒了多年的首付款不能打了水漂，这是当时她唯一的想法。和范大姐存在同样情况的还有10个购房户，他们成了维权的主力。

2016年4月，因垫资负债累累的王章林将国开公司和第三人中力建设公司诉至省高级人民法院。2018年3月28日，省高院判决国开公司支付王章林工程款1.67亿余元和房屋销售溢价款1966万余元。

判决生效后，省高院指定铁路法院执行该案。

“此时的国开公司，名下仅有的国开公馆项目销售殆尽，可供执行的资产只有部分未及销售的在建工程估值3.2亿元及按揭贷款保证金922.4万元。”铁路法院民庭庭长肖统瑞回忆，摆在眼前的是错综复杂的法律关系：拖欠工程款、材料费、销售代理费及税款等共计9.19亿元，直接涉诉案件近600件，国开公司已销售的房产有500多套没有交付，被省内外多家法院轮候查封，其中56套已被省外法院执行拍卖；部分债权人抢占尚未完工的住宅及商铺，并私下交易；国开公司私自销售被查封房产且挪用销售资金……

“执转破”高效扭转“僵尸案”

面对执行僵局，铁路法院依法行使释明权，引导王章林提出“执转破”申请，保障由破产案件受理法院统一处置债务人资产，最大限度利用破产财产价值，公平清偿各方债权。

2018年12月17日，铁路法院作出裁定，受理王章林对国开公司破产清算的申请，并率先尝试以竞争方式在全省范围内公开选任破产管理人，最终选定安徽承义律师事务所为管理人。

“接管后的国开公馆，比我们预想的情况要复杂得多。”管理人团队的工作人员告诉记者，国开公司的债权人多达1189人，其中购房户1100多人的诉求又各不相同。经审计评估，国开公司资产负债率达277.36%。在与法院几番商量和权衡后，2019年7月，管理人向法院提出重整申请，同时引入重整投资人包河国厚公司。法院裁定对国开公司进行重整。

一度“病危”的项目转为破产重整。

2019年9月11日，第一次债权人会议以80%以上赞成率表决通过了国开公司重整计划清单。9月24日，法院裁定批准重整计划草案，终止重整程序。9月29日，重整投资人包河国厚公司出资到账，管理人向其移交国开公司资产和经营权，同日，国开公馆项目全面复工建设。

“该案从启动重整程序到批准重整方案，仅用时三个多月。实际审理周期仅为法律规定最长重整期限的三分之一。”铁路法院院长杨艺介绍，该案涉及面广，关乎群众切身权益，法院必须加快案件审理进程，降低破产程序运行的时间和成本，有效减少企业破产给社会经济造成的损害。

府院联动推进破产重整

面对记者，已经提前拿到房屋钥匙，此刻握着房屋质量保证书的三期众多业主有着说不完的话。

“我们这几年维权，有的辞了工作投入全部精力，有的轮流到售楼部、到政府去关注事情进展。很感谢铁路法院，也感谢管理人，肖统瑞法官与政府多个部门协调，管理人挨家挨户跟我们一个一个对接，解释破产重整的程序，征求我们的意见。”当初维权主力的购房户很快都成了重整程序中管理人办公场所的秩序维持者。“我们知道法院的良苦用心，也知道管理人正在推进，所以我们要让更多购房户了解情况，耐心等待。”

铁路法院监督破产管理人接管企业后，延续政府的续建方案，认可并兑现政府承诺的二期工程交房期限，并依法确认续建投资为破产共益债务，从法律上解除投资人顾虑，保障续建工程有序推进，进而稳定众多业主情绪，营造安定的清算氛围。

其中三期业主里房屋被抵押的11户购房户，成了法院工作的重心。肖统瑞一次次与他们进行沟通、解释，协调相关法院解封，最后取得政府部门、包河国厚公司、王章林等支持，为11户调换了房屋，并陪同他们到不动产登记中心完成了备案手续。

“国开公馆项目能够起死回生，离不开多方的努力。铁路法院专业高效，地方政府积极协调配合，管理人业务过硬，才给我们作为投资人有了充分的信心。”包河国厚公司总经理杨柳说。

重整期间，法院积极与房产、市场监管、税务、劳动监察等政府职能部门协调，及时解决破产所涉及房产预售、产权登记备案、股权变更、欠税、欠薪等问题，充分发挥地方政府公共服务和保障效能，有效化解风险，为依法推进破产清算和重整进程构建良好的外部环境。

即使在终结重整程序后，法院依旧关注该项目的推进，破产管理人始终监督项目进程，多方护航确保项目完美收官。（记者 唐欢）