在合同当事人履行合同过程中，若一方以经营不善或其他理由请求解除合同，而另一方不同意协议解除合同，那么合同的解除容易陷入僵局。近日，合肥市中级人民法院对肥东县人民法院一起租赁合同案件作出的一审判决予以维持。

2016年9月12日，原告王某某、宋某某与被告某食品公司签订一份租赁合同，约定王某某、宋某某将其所有的两间门面房出租给该食品公司，租期8年，租金每月2200元，后逐年递增，合同还约定了其他条款。合同签订后，王某某、宋某某依约将涉案房屋交付给某食品公司使用，某食品公司一直在案涉房屋内经营。

2019年1月18日，某食品公司以道路封闭施工，造成门店营业额下降为由安排其员工进行撤店、拆门头，但王某某、宋某某不同意撤店。后双方协商未果，2020年3月13日，两原告诉至肥东法院，请求该食品公司支付拖欠的租金及利息。

后双方约定仲裁程序，肥东法院一审驳回起诉后，被合肥中院指令审理，并于2021年1月7日立案审理。

庭审中，两原告诉称，被告自2018年10月开始拖欠租金，经催告后始终未支付。被告则辩称，合同解除当日，被告想腾空房屋并返还交付原告，但是由于两原告的阻拦未能腾空房屋，且两原告拒绝交接房屋，故被告认为自2019年1月18日后双方的租赁合同已经解除。被告还认为，2019年之后，由于案涉房屋周围道路封闭施工，对案涉房屋的经营造成重大影响。

肥东法院经审理认为，原告和被告签订的《安徽省房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。但被告在履约过程中未经两原告同意便于2019年1月18日自行撤店搬离，双方就合同的解除未达成一致意见，故两原告提出的要求被告继续支付房屋租金的理由正当。且因2020年3月13日，两原告已提起诉讼，被告已经不再实际经营，视为双方合同已实际解除，故原告主张的利息损失无事实和法律依据，不予支持；原告诉请的水电费用，因其未能举证证明实际发生的水电费用数额，应承担举证不能的后果，亦不予支持。

肥东法院作出一审判决后，原告和被告均不服向合肥中院提起上诉。

2021年8月30日，合肥中院作出二审判决，认为某食品公司在履约过程中未经两原告同意自行撤店搬离，虽不享有合同解除权，但鉴于两原告于2020年3月13日已提起诉讼，某食品公司已经不再实际经营，双方租赁合同事实上无法履行，为防止形成合同僵局导致损失进一步扩大，一审视为双方合同已实际解除并无不当。因双方就交接问题产生的扩大损失均有一定过错，故一审未判决未付租金的利息损失，合肥中院亦不予变更。两原告诉请的水电费用，经查，合肥中院亦认为该证据不能充分证明系某食品公司经营期间所产生的费用，故不予认定其效力。

法官说法：

根据民法典第五百六十二条之规定，合同的解除可由当事人协商一致解除或约定一方解除合同的事由，待解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。另根据民法典五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

该案中，因该食品公司迟延履行租金，经催告后在合理期限内仍未支付，两原告享有法定的合同解除权，该食品公司在双方未能协商一致的情况下，擅自解除合同是无法律依据的。

双方因合同解除陷入僵局，被告食品公司未再实际经营，其应采取积极的方式化解该合同僵局，或诉至法院请求解除合同，但其采取撤店后置之不理的方式来处理该问题显然不当，被告违约后，两原告应该采取适当措施防止损失的扩大，在被告实际不再经营后，其亦未能采取一定的措施，防止损失扩大，故本院视两原告起诉之日双方合同实际解除，以防止合同僵局导致损失进一步扩大。也再次提醒，合同双方当事人都能依照法律规定、按照合同约定、公平诚信地履行合同义务。(安徽法制报通讯员 罗丹)