近日，宣城市宣州区人民法院审理一起购房者诉物业公司、开发商物业服务合同纠纷案，要求二被告兑现开发商关于抵顶物业费的购房优惠承诺。因原告购房者未能提供证据证明开发商、物业公司、购房者三方之间就抵顶物业费活动达成协议，故法院驳回了原告的诉讼请求。

贾某购买了Y开发公司开发的宣城市区某小区某处房屋，并成功介绍一新客户买房。2020年11月2日，贾某收到内容为“【Y开发公司】尊敬的贾某业主，您推荐的客户已成功购房。恭喜您获得价值5000元的物业费，兑换码……前往物业服务中心核销……”的短信。

2022年6月，贾某购买的房屋交房时，被告J物业公司称其并未收到开发商（Y开发公司）替贾某承担的物业费，贾某仍需按期足额交纳物业费。贾某多次与二被告进行沟通物业费事宜，Y开发公司称目前以保交楼为主，对贾某诉求不予理会，J物业公司拒绝了贾某要求兑现核销的物业费的请求。后开发商售楼部人走楼空，无相关人员积极处理该纠纷，贾某遂将Y开发公司、J物业公司均诉至法院，要求二被告履行物业费核销义务。

法院经审理认为，物业公司和开发商是两个独立的法人主体，开发商承诺核销物业费的活动，其作出的承诺效力并不当然地及于物业公司，核心在于物业公司有无核销物业费的合意。购房者需举证证明开发商、物业公司作出物业费核销承诺，且购房者符合参加物业费核销活动资格并已满足相关活动承诺的条件。本案中，贾某未能提供证据进一步证明收到的短信系由Y开发公司发出，亦不能证明J物业公司、开发商（Y开发公司）与购房者三方之间就核销物业费活动达成三方协议，达不到证明Y开发公司作出的关于核销物业费的承诺效力对J物业公司具有约束力，故贾某起诉要求核销物业费的诉请证据不足，不予支持。法院遂判决驳回了原告贾某的诉讼请求。

实践中，提供前期物业服务的物业公司一般为开发商所选聘，但物业公司与开发商是各自独立的主体，开发商承诺抵顶物业费的活动，效力不一定当然及于物业公司，要以物业公司有无抵顶物业费的合意或者对开发商“促销行为”作出认可或追认。

本案中，购房者在购房时，开发商在销售阶段会作出一些口头优惠承诺，但实际上，签订合同时并未将口头承诺写入合同条款或者约定不明。面对开发商未履行承诺的优惠条件而产生纠纷时，购房者应如何维权。解决此类纠纷要注意收集、保存能够证明开发商和物业公司作出承诺的证据，如双方达成合意的书证、微信记录、实际履行的证据材料等。开发商、购房者关于促销行为的意思表示、履约行为符合要约承诺成立要件的，购房者可凭相关证据，单独要求开发商承担缔约过失责任或作为主合同条款承担违约责任。（徐望 李雯）