开业才三个月，饭店就要被法院查封拍卖？一边是无辜的租户，一边是焦急要回欠款的债权人，近日，合肥市蜀山区人民法院巧用“带租拍卖”模式，成功执结一起借款合同纠纷执行案，在法与情的平衡中，找到各方利益的“最大公约数”，既保障了申请执行人的合法权益，也为租户保住了经营希望，实现“共赢”。

某建设公司因经营需要，以法人名下的一套商铺作为抵押物向典当公司借款150万元，双方办理了不动产抵押手续。后某建筑公司因经营不善，未能按时履行还款义务，典当公司将其起诉至蜀山法院。

案件进入执行程序后，执行法官第一时间对被执行人公司的财产进行全面查控，发现公司账户空空如也，名下也未发现其他可供执行的财产。为早日拿回欠款，典当公司强烈要求法院拍卖抵押商铺，而这家商铺，此时正被案外人刘某租赁用于经营餐馆中。

“法官，我这饭店才开3个月，装修钱都没赚回来，要是现在被拍卖，我之前投入的钱就都打水漂了啊！”得知商铺要被查封，刘某语气里满是焦灼。

承办法官在细致核查刘某提供的租赁合同、租金交易明细等相关证据后，又多次前往现场勘查，确认刘某承租案涉商铺，合同租期至2030年4月，且已支付一年租金。

一边是要求尽快实现债权的申请执行人，一边是投入巨大的商户，还有背负高额债务、无能力还款的被执行人，如果简单按程序强制拍卖房屋，可能引发影响财产处置效率等连锁反应。

经过综合研判，承办法官很快敲定处置思路，果断调整执行策略，组织典当公司、刘某到蜀山法院协商处置方案。“大多数买受人购买商铺后，也是用于出租，在租约期限合理、租金合适的情况下，‘带租拍卖’可能还会提高商铺的商业价值，有利于商铺的拍卖成交。”经过充分释明后，典当公司同意对抵押商铺“带租拍卖”。

最终，该抵押的商铺以高价成交，现已完成房屋产权变更和执行款发放工作，典当公司实现全部债权，购买人取得案涉商铺产权后与刘某继续履行原租赁合同，被执行人也减轻了还债压力，达到了善意执行、多方共赢的良好效果。（蜀山区人民法院）